北京止跌，深圳腰斩：二手房交易里的楼市江湖

2021年，北京二手房成交量达到19.25万套，同比上升14%，结束7连跌。

1月5日，中原地产发布北京二手房交易数据，从成交来看，北京二手房市场2021年走过了跌宕起伏的一年。3月，北京二手房市场曾迎来“小阳春”，当月成交22172套，4-6月，成交维持在18000-19000套。2021下半年以来，北京楼市成交萎缩。8月北京二手房住宅成交量为15942套，环比下调10.7%；9月12575套，环比下降21%；10月成交跌破万套，仅为9340套，环比下降25.7%。11月北京二手房成交止跌企稳，成交套数为11851套。虽然2021年下半年北京二手房成交有所下滑，但全年成交量仍同比上涨。

北京朝阳区链家一房产中介人士表示，虽然2021年下半年北京市场转冷，购房需求有小幅压缩，但整体影响不大。

在中原地产首席分析师张大伟看来，北京此次二手房成交反弹主要原因有两点：一是一线城市需求旺盛，经过7-10月快速下调，市场中部分购房者已经看到市场企稳趋势，开始购房；二是最近信贷政策开始缓和，购房者可以开始正常交易，整体看，随着信贷等各种稳定楼市政策的出现，一线城市有望率先企稳。

自2021年3月实现2.2万套成交顶峰以来，北京二手房市场在多校划片、贷款额度收紧、教师学区轮岗、封堵“假离婚”等政策影响下，成交量、成交面积一路走低。

2021年7月、8月、9月，北京二手房成交量分别为17855套、15942套、12575套，环比下降7.3%、10%、21%。到了10月，受国庆长假影响，二手房网签量甚至跌破万套。

“虽然成交量在10月份出现短时间历史底部，但随着信贷企稳、市场议价空间释放，二手房交易已经率先反弹。”张大伟表示，北京二手房市场，自2021年11月起已出现整体回暖迹象。

根据中原地产数据，2021年全年北京二手房成交量达到19.25万套，同比上升14%。

“主要还是信贷宽松带动成交回暖。”北京昌平区一位房产中介从业者表示，2021年11月份成交的房源中很多是之前积压下来的需求，随着放款时间缩短，很多房源在2021年年底集中成交，造成二手房市场成交年底“翘尾”现象。

不过，在合硕机构首席分析师郭毅看来，北京二手房市场信心仍然不足，预期也尚不明确。信贷放松的确在一定程度上提振了市场，如果信贷利好能够持续释放，市场有望在2022年出现回暖。

贝壳研究院同样指出，当前北京二手房市场规模仍然处于历史低位，市场修复需要时间，也需要政策呵护，未来将是一个缓慢温和的发展过程。

北京二手房市场企稳之际，深圳二手房成交量出现腰斩。近日，深圳官方发布数据显示，2021年深圳二手房成交量为40542套，同比下跌57.4%。

2021年，深圳二手住宅成交量为40542套，同比下跌57.4%。其中，2021年10月仅成交1650套，创下10年新低。2021年下半年成交数据尤为惨淡，住宅仅成交12100套，全年成交占比不足30%。

多位专家向记者表示，深圳二手住宅成交量同比大幅度下跌主要是由于多项政策发力的情况下，市场开始回归理性。

“二手房参考价出台之后，促成了深圳楼市明显去杠杆过程，再加上政策调控，及房企债务风险，多项因素叠加之下，造成了深圳2021年二手住宅成交量下滑。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示。

二手房市场一直以来被市场视为楼市风向标。深圳二手住宅成交量同比腰斩下透露出了市场寒意。在市场大环境遇冷之下，2021年规模房企销售增速也出现了罕见负增长。克而瑞研究中心日前公布的数据显示，2021年12月，百强房企实现销售操盘金额9940.1亿元，单月销售业绩同比下降35.2%，环比增长32.4%。2021年全年，百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降3.5%。

对此，相关人士认为，房企开发商应该尽快转变经营思路，切实打磨产品，做好存量经营，同时转型城市开发运营、政府项目代建等，以赚取利润。同时，他表示房地产或将回归平均利润率时代，开发商赚取高额利润率时代已经过去。

2022年，楼市将何去何从？

多名房地产行业专家对记者表示，由于2021年年底释放积极信号，政策转向宽松，预计2022年上半年楼市形势将好于2021年下半年。也有专家表示，宽松政策面不会一直持续，在经济形势好转后，2022年三季度，楼市或将再次面临政策收紧。