房地产上游供应商严重“内卷”，竞标竞“谁能垫资更多”

“内卷，太卷了。”一家建材公司的相关负责人曾辉(化名)如此形容上游供应商与房企之间的关系。

上游供应商与房企之间的合作格外微妙，上游供应商依靠和房企之间的大宗业务来增加营收。但由于房企付款周期较长，上游供应商的应收账款和应收票据余额也在不断增加，并由此带来一定的财务风险。

应收款占比过高

“很难解决吧，这个是行业目前普遍存在的。如果你想要和房企签订合同，那就必须要垫付工程款，而且是很大的比例。”曾辉向记者表示，房地产行业不单单只有造房子一件事，整个行业也不仅只有房企一名参与者。从整个产业链上来看，房地产行业上游关系到了家居企业、建材企业、设计企业等，下游则关系到了中介服务行业等。

多年来，房地产企业创造了超高的营收，多家企业的年度销售额已经突破千亿元。不过，房企的上游供应商们日子实际上过得远不如房企“痛快”。

7月26日，博泰家具主动撤回了上市申请，暂时放弃登陆资本市场。记者在查阅博泰家具的招股书后了解到，2017年-2019年，博泰家具的资产负债率分别为55.77%、57.52%、50.94%。相关的研究报告显示，在2020年，家居行业的平均负债率为41.50%左右，维持在40%-60%即可认为是健康水平。由此看来，博泰家具的资产负债率比较合理，并无过高的债务风险。

不过，在2017年-2019年，博泰家具的应收账款连年升高，从2017年的0.77亿元增长至了2019年的1.71亿元，占比近乎达到了流动资产的50%。尽管债务风险较低，但不断增长的应收账款仍使得博泰家具面临较大的压力。

出现类似情况的不仅仅是一家企业，建筑防水龙头企业东方雨虹也饱受应收账款增高的困扰。数据显示，截至2020年末，东方雨虹的应收票据为15.50亿元，应收账款为61.01亿元，两者的总额占据了2020年公司营收的35.2%。

“建材公司、家居公司普遍存在给房企垫资的情况。而且近年来，这个行业的竞争压力比较高，想要快速获得龙头地位，只能大规模扩张。但是扩张又会让应收账款再度增加。对于企业而言，较大的风险就是应收账款收不回。”一位证券公司的分析师向记者如此表示。

票据、房子抵工程款成“基操”

目前，中国的房地产市场多数产品为预售产品，也有较大比例的产品为精装修产品，两者或许都在一定层面上造成了上游供应商的应收账款较高。

“大部分项目是预售制，也就是说我们在建造的过程中提供了原材料、提供了产品、垫付了资金，但是要等到房子卖出去以后才能拿到款项。”曾辉向记者表示。

而近年来，房企付款的“花样”也是越来越多。曾辉说：“可以看到很多上市公司的应收票据很高。因为在和房企签订合同的时候，部分工程款转换成房企的票据已经是基本操作了，多数房企都是这么操作的。”

近日，知名家居品牌朗斯家居提交了IPO招股书。记者发现，2018年-2020年，朗斯家居应收账款、应收票据以及合同资产的总价值分别为2.19亿元、3.6亿元、4.2亿元，占流动资产的比重均超过了50%。

此外，朗斯家居在招股书中表示，公司的应收账款、合同资产、应收票据等主要是大宗业务模式下对工程客户的应收款项，未来仍然可能保持较大的规模。值得关注的是，在2018年-2020年，朗斯家居的应收票据余额分别为0.85亿元、1.2亿元、1.3亿元。其中有超过90%的应收票据余额来自于某TOP3房企。

“最大的风险就是商票承兑坑会出现违约，到期之后无法承兑。另外就是，对于我们上游供应商来说，商票的变现难度比较高，我们也会面临一定的资金压力。”曾辉向记者表示。

但在曾辉看来，用票据来支付部分的工程款项还在自己可以接受的范围之内，只要在投标之前衡量过房企的资金状况，做过完整的背调，基本上能够避开商票出现承兑风险的“雷区”。“签订过最离谱的合同是，用房子来支付工程款，最后房子涨价再赎回去。”曾辉对记者说。

曾辉表示，此前，公司与房企下的一个项目达成了合作，而在项目交付完成后，房企表示暂时无法全部支付现金，部分工程款需要用房子进行抵扣。曾辉的公司方面在衡量之后接受了这一提议，认为房屋再度卖出后公司仍有资金流入，这单生意也不会吃亏。

“然后，过了2016年，那个项目的房价飙涨，涨得很高。房企就要求收回那些房子，再支付现金。但关键是，回收价格是涨价之前的价格。”曾辉回忆称。

被“牵制”的上游企业

如果用一个新潮的词来形容房企和上游供应商之间的关系，“内卷”一词在这个时候显得格外的恰当。

“投标的时候各个上游供应商们在一起竞价，竞的就是谁垫付的工程款最高。谁最高，项目就是谁的。”曾辉向记者表示。

在曾辉看来，这一局面暂时难以解决。“一方面是房企自身的债务规模也比较高，另一方面，在预售制的房产市场下，上游企业暂时没办法针对这一问题找到出口。”曾辉说。的确，在“内卷”的背景下，应收账款过高这一问题不但没有放缓的趋势，反而越演越烈。

正在三度冲击港交所的中天建设正被这一棘手问题缠身。中天建设的招股书显示，公司的应收账款和应收票据总额从2018年的2.79亿元增加到了2020年5.19亿元。更严峻的是，在同一报告期内，中天建设的平均贸易应收款项及应收票据的周转天数从50.9天增加到了103.9天。这意味着，在3年的时间内，中天建设都没能解决这一问题，反而被下游的房企牵制得更加厉害。

“整个项目从开始做计划到最终落地，房企支付的款项实际上最多的就是土地款。土地款的规模比较大，房企需要足够的资金来应对。而除了土地款之外的工程款项等，大部分都是垫资或者新融资来的款项。尽管房地产行业是资金密集型行业，但是在我看来，本质上还是用时间差做了一个资金池。水流出去，然后再有水流进来就可以了，池子就是满的。”曾辉向记者说。

记者在查阅了多家上游供应商的财报后发现，与房企合作大宗业务是多数企业的经营模式。这表明，上游供应商包括家居、建材等公司的命运实际上与房企的命运紧紧相连，两者之间无法做到单独发展。

在曾辉看来，上游供应商暂时无法摆脱这种“内卷”竞争。而同时，自进入2021年以来，有多家房企出现了债务违约的情况，房企债务规模高企。此外，宏观政策方面的监管力度也并不放松，更是有趋严的态势。曾辉知道，对于房企和上游供应商来说，需要走下去的路已经不容易了。